Knapp 40 unternehmenseigene Immobilien-Profis prüfen wöchentlich bis zu 25 Anfragen zu Projektfinanzierungen, von denen es nur wenige auf die Plattform schaffen und somit überhaupt Anlegern angeboten werden. Erst nach einer Prüfung auf „Herz und Nieren“ werden die Investmentangebote veröffentlicht, und der Crowdfunding-Prozess zur Kapitaleinwerbung kann beginnen. Ganz konkret besteht das Geschäftsmodell von Exporo darin, Investitionsgelder bei renditesuchenden Anlegern einzusammeln, die dann als Darlehen an die Entwickler von Immobilienprojekten ausgereicht werden. Hierbei vergibt eine Bank einen Kredit, den Exporo aufkauft und an die Privatanleger abtritt. Die für die Darlehen bereitgestellten Sicherheiten hält ein sogenannter Treuhänder. Exporo-Vorstandschef Simon Brunke beschreibt die Vorgehensweise so: „Bei unseren Finanzierungsprojekten bieten wir ausschließlich Crowdlending an. Die eigentliche Kreditvergabe wird hierbei durch ein Kreditinstitut abgewickelt. In einem weiteren Schritt wird der Kreditvertrag gekauft und an den jeweiligen Privatanleger abgetreten. Wir stellen die Kredite ausschließlich über Partner-Banken zur Verfügung und kaufen diese Forderung dann in Echtzeit ab. Über diesen Umsetzungsweg des Crowdlendings haben wir die mit den Projektentwicklern individuell vereinbarten Sicherheiten wie Bürgschaften, Grundschulden, Patronatserklärung oder auch Gewinnabtretung im besseren Zugriff, als es das klassische Nachrangdarlehen erlaubte.“
Im November wurde bekannt, dass der Projektentwickler hinter den Exporo-Investments „Portfolio Marburg“ und „Portfolio Marburg II“ Anträge auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt hat. Es geht um die DEMA Deutsche Mikroapartment AG und die Sciolla & Beilborn Projektportfolio I GmbH und weitere Gesellschaften der Unternehmensgruppe. In seiner Eigenschaft als Vorstand der DEMA Deutsche Mikroapartment AG und als Geschäftsführer der Sciolla & Beilborn Projektportfolio I GmbH hat Hubert Bonn beim Amtsgericht Marburg alle notwendigen Schritte eingeleitet, um die Insolvenzverfahren zu eröffnen. Mit Datum vom 14. November hat die Exporo AG den Vorgang bestätigt und darauf hingewiesen, dass alle Anleger der Marburg-Portfolios umgehend informiert worden sind.
Über die Plattform Exporo.de wurden im August und November 2018 Investmentgelder für die beiden betroffenen Immobilienprojekte vermittelt. An der Finanzierung des Projektes „Portfolio Marburg“ mit einer regulären Laufzeit bis zum 30. Januar 2020 sind 877 Privatanleger mit einem Volumen von 1.681.049 Euro beteiligt. Für das Projekt „Portfolio Marburg II“ mit einer regulären Laufzeit bis zum 30. Dezember 2020 haben insgesamt 835 private Anleger eine Summe von 2.176.145 Euro aufgebracht. Aufgrund der gestellten Insolvenzanträge geht die Exporo AG davon aus, dass beide Darlehen entgegen der bisherigen Geschäftspraxis nicht fristgerecht zurückgezahlt werden können.
Die Kapitalvermittlung der Projekte erfolgte über das eingangs beschriebene Crowdlending-Modell. Die eigentliche Kreditvergabe wickelt hierbei ein Kreditinstitut ab. Das Hamburger FinTech kauft diesen Kreditvertrag und tritt ihn an die jeweiligen Privatanleger ab, die damit zu den Inhabern der Forderung werden. Die darlehensbezogenen Sicherheiten werden für die Anleger von einem Treuhänder gehalten. „Wir stehen in intensivem Austausch mit den verantwortlichen Entscheidungsträgern“, so Simon Brunke. Man werde eng mit dem Sicherheiten-Treuhänder Elbtreuhand Service GmbH zusammenarbeiten, um eine bestmögliche Wahrnehmung der Anlegerinteressen im Insolvenzverfahren zu garantieren, versichert der Vorstandschef des Crowdinvesting-Start-up.
Man kann sich lebhaft vorstellen, wie sehr sich der ambitionierte und gleichzeitig auf Anlagesicherheit bedachte Exporo-Vorstand über die Rückzahlungsverzögerungen bei den beiden Marburg-Projekten ärgert. Während des mehrjährigen Aufstiegs zum deutschen Marktführer für digitale Immobilieninvestments gab es nach Unternehmensangaben keinerlei Zahlungsausfälle zulasten der Anleger. Nur ganz selten sei es zu Zahlungsverzögerungen gekommen. Viel häufiger hätten sich die Anleger über eine vorfristige Rückzahlung der Gelder einschließlich der Renditen freuen können, heißt es.
Die wenigen von Zahlungsverzögerungen betroffenen Anleger bestätigen, von der Exporo AG schnell und umfassend über die Gründe des Ärgernisses informiert worden zu sein. Bei einer Vervielfachung der Erfolgsprojekte auf der Online-Plattform nimmt auch die statistische Wahrscheinlichkeit einer verzögerten Rückzahlung zu. Anleger werden vom Plattformbetreiber zudem darauf hingewiesen, dass das Projektentwicklungsgeschäft mit seinen hohen Renditeaussichten durchaus anfällig für Unvorhergesehenes ist. Auch kritische Marktbeobachter bescheinigen dem Hamburger Finanzdienstleister jedoch, diese Risiken angesichts einer Vermittlungssumme von mehr als einer halben Milliarde Euro sehr gut unter Kontrolle zu haben. Selbst wenn es einmal zu einer Verzögerung kommt, führt das in den meisten Fällen nicht zu einer Unwirtschaftlichkeit und damit Gefährdung des Projektes. Simon Brunke betont, dass bislang alle Darlehen inklusive der Verzugszinsen zurückgezahlt worden sind. Darauf werden wohl auch die Investoren der Immobilienprojekte „Portfolio Marburg“ und „Portfolio Marburg II“ setzen können.
