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Immobilienwert zu Bilanzierungszwecken auf 19,5 Millionen Euro taxiert

Autark Group und Stefan Kühn: Dr.-Ing. Hubertus Brauer hat Immobilienwertermittlung für Duisburger TaM übernommen

Dienstag, 03 Oktober 2017 13:23 geschrieben von 
Autark Group und Stefan Kühn: Dr.-Ing. Hubertus Brauer hat Immobilienwertermittlung für Duisburger TaM übernommen Quelle: TaM Betriebsgesellschaft mbH

Duisburg/Ratingen - Immobilienwertermittlungen rücken immer mehr in den Mittelpunkt von Unternehmensstrategien, seitdem Geschäftsführungen und Anteilseigner Immobilienvermögen nicht mehr nur als eine „inaktive“ Bilanzposition ansehen. Die Erstellung von Wertgutachten durch unabhängige und geprüfte Sachverständige erfolgt aus unterschiedlichen Anlässen. Dazu gehören die Veräußerung von Unternehmen oder Unternehmensteilen mit Immobilienvermögen, der Verkauf einzelner Liegenschaften, unternehmensinterne Umstrukturierungen zur Vermeidung von Steuerrisiken sowie Werthaltigkeitsprüfungen für den Bilanzansatz, um beispielsweise den Abwertungsbedarf oder stille Reserven zu ermitteln. Weitere Bewertungsgründe von Immobilien sind die Taxierung des Zugewinnausgleichs im Rahmen von Ehescheidungen oder Nachlassregelungen bei Erbschaften.

Im Auftrag der Duisburger TaM Betriebsgesellschaft GmbH hat Dr.-Ing. Hubertus Brauer aus Ratingen ein Wertgutachten für das Duisburger Theater am Marientor in der Plessingstraße 20 erstellt. Der Sachverständige für Immobilienwertermittlung kann sich auf Auskünfte der Stadt Duisburg, die Einsichtnahme in die Bauakte, Auskünfte des Duisburger Gutachterausschusses, eine Stellungnahme zur Veranstaltungstechnik sowie die Kenntnis der Flurkarte, des Grundbuchauszugs und der Grundrisse stützen. Weiterhin liegen Angaben zu Umsätzen und Auslastung, eine Umsatz- und Auslastungsprognose für das Jahr 2018 und Auskünfte der Geschäftsführung und eines Steuerberaters vor.

Bei dem Theater am Marientor handelt es sich um ein Mehrspartenhaus für Theater, Musicals, Comedy-Veranstaltungen und Fernsehproduktionen im Duisburger Stadtteil Dellviertel, das nur wenige Hundert Meter von der Fußgängerzone entfernt liegt. In der Umgebung befinden sich vorwiegend Wohnkomplexe. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Hotels sowie Schulen sind fußläufig zu erreichen.Ein Parkhaus mit 360 Stellplätzen befindet sich in unmittelbarer Nähe des Theaters, das auch mit dem ÖPNV gut zu erreichen ist.

Das Bewertungsobjekt wurde 1995 in einem markanten modernen Design errichtet und diente von 1996 bis 1999 der Musicalproduktion Les Misérables. Nach der Insolvenz des Betreibers wurde es durch eine Tochter der Stadt Duisburg erworben und betrieben. Dann erfolgte der Verkauf an den jetzigen Eigentümer. Anfang 2015 wurde die Immobilie von der Betriebsgesellschaft erworben und 2016 in Betrieb genommen. Die Ergebnisse der beiden ersten Betriebsjahre lassen eine positive Geschäftsentwicklung erkennen. Aber erst das Wirtschaftsjahr 2018 lässt durch abgeschlossene Verträge eine Gesamtbetrachtung zu. Hierzu legte die Geschäftsführung einen Wirtschaftsplan vor. Das Geschäftsmodell geht davon aus, dass das Theater an Produktionsgesellschaften und Gastronomen für unterschiedliche Laufzeiten verpachtet wird. Die Pachten sind an die Umsätze gekoppelt. Lediglich die Einnahmen aus den hauseigenen Pkw-Stellplätzen fließen der Betriebsgesellschaft direkt zu.

Sachverständiger Brauer verweist darauf, dass bei der Wertermittlung zugrunde gelegt wurde, was bei einer Ortsbesichtigung erkennbar oder bekannt war. Die Funktionsfähigkeit von Fenstern, Türen, Heizungen oder Beleuchtungen wurde nicht näher überprüft und wird im Gutachten als gegeben angenommen. Auch Bauschäden durch Schädlinge, Rohrleitungsfraß oder Asbestrückstände konnten nicht vollständig erfasst werden. Laut Hubertus Brauer befanden „sich die baulichen Anlagen zum Ortstermin in gutem, gepflegtem Unterhaltungszustand bei mittlerem technischem Ausstattungsstandard“. Instandhaltungsmaßnahmen seien kontinuierlich durchgeführt worden.

Die Standardverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt. Vorgesehen sind dasErtragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Betreiberimmobilie in Gestalt eines Theaters. Da solche Liegenschaften aufgrund der erzielbaren Erträge durch den Betrieb der Immobilie beurteilt werden, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Das eingleisige Ertragswertverfahren wurde gewählt, weil das wirtschaftliche Konzept der Betriebsgesellschaft in einem Pachtmodell besteht.

Als Restnutzungsdauer setzen Immobilienwertermittler die Anzahl der Jahre an, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Aufgrund der modernen Konzeption des Theaters am Marientor wird ein Höchstnutzungswert von 40 Jahren angenommen. Es ergibt sich somit eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von bis zu 18 Jahren.

Mit Datum vom 18. August 2017 bestätigte der Sachverständige dem Bewertungsobjekt einen guten Zustand der baulichen Anlagen bei mittlerem Ausstattungsstandard. Auch die technische Ausstattung für den Theaterbetrieb befinde sich in einem guten Zustand. Aufgrund des Gebäudecharakters sei die Drittverwendungsfähigkeit jedoch eingeschränkt. Dr.-Ing. Hubertus Brauer schreibt: „Unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Umstände und insbesondere der lokalen Marktsituation wird der Immobilienwert zu Bilanzierungszwecken unter Berücksichtigung prognostizierter Umsätze, gestützt auf die Berechnungen und Untersuchungen auf der Basis des eingleisigen Ertragswerts zum Wertermittlungsstichtag, zu rund 19.500.000 Euro abgeleitet.“

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